Le financement de l’optimisation énergétique de l’habitat collectif en France

En France on compte 755 bailleurs sociaux, pour 4,9 millions de logements sociaux, constitués de 275 Offices publics de l’habitat (villes, les intercommunalités ou les départements), 278 Entreprises sociales pour l’habitat, de droit privé et 168 coopératives. Seulement 93000 logements HLM ont été agréés en 2017, 100 300 en 2016, – 7% sur un an, soit un repli de 7400 logements.

Les logements sociaux sont réalisés par l’état, les collectivités territoriales, la Caisse des Dépôts et Consignations, Action Logement ou à l’initiative du bailleur. Les collectivités locales peuvent faciliter l’accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu’elles possèdent, par la participation à un établissement public foncier, l’état peut lui aussi mobiliser du foncier public. Surtout si l’on compare les gains relatifs de l’une ou de l’autre solution face au bilan énergétique global du bâtiment.

Trois sources principales de financement : les prêts, les subventions et les fonds propres des bailleurs sociaux. La part des subventions est plus importante dans une réhabilitation que dans une construction. Les opérations de construction d’un coût plus élevé sont financées essentiellement par des prêts de la Caisse des Dépôts. Plus une opération de construction revêt un caractère social, plus la part des subventions est élevée.
Les caractéristiques, le statut, la situation et le marché sont les différents facteurs qui orchestrent la composition des plans de financement. Un bailleur local aura plus de financements de la part d’Etat et des collectivités. Un organisme HLM sera davantage financé par les prêts d’Action logement.
Sur la seule année 2016, la CDC a prêté 14 milliards d’euros aux bailleurs sociaux, ce qui a permis, notamment, de construire 109 000 logements sociaux et d’en réhabiliter 311 000.
Depuis 2018, les logements sociaux bénéficient :

• D’un taux de TVA à taux réduit de 10 %
• D’exonération d’impôt sur les sociétés.
• D’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur une période de 25 ans

Pour les bénéficiaires du logement social, la baisse des APL sera compensée par une diminution équivalente des loyers. En contrepartie de la baisse des revenus, les bailleurs sociaux bénéficient des conditions d’emprunts très favorables accordés par la CDC, ces prêts à très long terme de 30 à 70 ans constituent près de 75 % des financements globaux. Ils s’appuient sur un gel du taux du livret A d’épargne populaire permettant une plus grande stabilité dans l’action du bailleur social.

Les banques ayant l’obligation de remonter en moyenne 59 % des sommes déposées sur ces livrets à la CDC.

La CDC fournira avec le concours d’Action Logement dix milliards d’euros de financements supplémentaire aux bailleurs sociaux pour construire et rénover leurs logements.
 Ces financements sont composés :

• 4 milliards d’euros de prêts à taux fixes,
• 2 milliards de prêts de haut de bilan, financés par Action Logement,
• 3 milliards d’aide de trésorerie et 1 milliard d’investissement.
• À ces financements s’ajoute un rallongement de la dette que les bailleurs sociaux ont contracté auprès de la CDC pour financer la réhabilitation de leur parc immobilier existant.

Le ministère de la Cohésion des territoires met en œuvre le financement d’un plan d’hébergement à hauteur d’1,9 milliard.
L’urbanisme confié à l’Agence nationale de rénovation urbaine est financé par les collectivités, les bailleurs sociaux et Action Logement. L’état abonde d’1 milliard d’euros, inscrit dans la loi d’engagement des dépenses publiques.
Le programme “Habiter mieux gérer” par l’Agence nationale de l’habitat devrait au cours des 5 ans consacrer 1,3 milliard à la rénovation et l’optimisation thermique.
En parallèle d’autre pistes se dessinent le financement n’est pas tout, l’optimisation de l’existant auquel et sensé répondre un des axes du projet de la loi Elan prévoit de rendre plus transparente l’attribution des logements sociaux et d’augmenter le taux de rotation du parc.  Les revenus supérieurs aux plafonds devront payer un loyer plus important, ceux qui vivent dans un logement trop grand devront envisager une surface inférieure et seront réexaminés tous les six ans par la commission d’attribution aux logements…

Il est évident que malgré toutes ces mesures les bailleurs sociaux devront être extrêmement habiles et visionnaires car il ne sera pas simple de répondre aux besoins de chacun, de favoriser la mobilité et la mixité sociale.